A lo largo de la Historia, los activos inmobiliarios han sido una de las mejores formas de incrementar el patrimonio y hacer negocio. Sigue siendo el caso en la actualidad, y quizás aun más en épocas de incertidumbre y de alta inflación. Con unos precios que se han revalorizado un 25% en los últimos 5 años en España, la inversión inmobiliaria parece una oportunidad de negocio interesante. Vamos a ver varias formas de sacar partido al ladrillo, con diferentes ideas de negocio y consejos prácticos.
Tres grandes categorías de inversión inmobiliaria
Voy a dividir el artículo en tres secciones, cada una de ellas dedicada a un tipo de estrategia concreto.
- Primero, hablaremos del formato quizás más clásico de inversión inmobiliaria, es decir la compra de activos, con sus diferentes posibilidades para rentabilizar las operaciones.
- A continuación, comentaré las formas de invertir en ladrillo a pequeña escala, cuando no dispones del capital para comprar activos inmobiliarios.
- Finalmente, hablaremos de negocios asociados con el sector del Real Estate, y que se benefician de la inversión inmobiliaria que hacen los demás.
Los diferentes modelos de la inversión inmobiliaria tradicional
En este caso, me refiero a la compra de un activo para luego venderlo o alquilarlo. Pero esa estrategia agrupa planteamientos muy diferentes entre sí, por lo que me ha parecido adecuado diferenciarlos.
Comprar para reformar y vender
Lógicamente, una vivienda que necesita una reforma vale menos en el mercado inmobiliario que otra que está recién reformada. La cuestión es que, en muchos casos, el diferencial de precios es superior al coste de la reforma. Simplemente, los compradores están dispuestos a pagar bastante más para un activo para entrar a vivir, y no se quieren complicar con obras.
Eso permite a un inversor sacarse un margen comprando la vivienda barata y gastando algo de capital adicional en reforma. Si, además, el inversor tiene buenos contactos, y consigue activos especialmente económicos, el beneficio de la operación puede ser muy elevado. Por eso, comprar viviendas en subastas, o pisos embargados por los bancos, puede acabar siendo muy rentable.
Otra ventaja de esa estrategia es que se puede repetir a lo largo del año. Si compras una vivienda por 100.000 euros a principios de año, inviertes 30.000 euros en obras, y la puedes vender por 160.000 euros, es posible que te de tiempo a hacer otra operación similar durante el segundo semestre. Sacarías entonces una rentabilidad bruta de 60.000 euros por una inversión de 130.000 euros. Es decir, un 46% de rentabilidad anual.
Pero esa estrategia tiene sus inconvenientes. Puedes equivocarte en el potencial de reventa del bien reformado. O puede que el mercado se enfríe o baje. Y entonces te quedas con un activo sin vender. Pero, por suerte, tendrás la opción de ponerlo en alquiler.
Comprar viviendas para ponerlas en alquiler
Está claro que comprar para alquilar es una estrategia cuya rentabilidad anual es generalmente más baja que si compras, reformas y vendes. Pero, suele tener menos riesgo, y a largo plazo la rentabilidad puede subir mucho.
La clave, como casi siempre, es comprar a buen precio. El mercado inmobiliario tiene altibajos. Por ejemplo, en la actualidad los precios de venta de los bienes inmuebles son un 25% más altos que hace 5 años. Y los alquileres se han revalorizado de una forma parecida. Eso significa que, si hubieras comprado una vivienda por 100.000 euros hace 5 años con una rentabilidad bruta anual del 5%, hoy esa rentabilidad bruta sería del 6,25%. Y, como es bastante probable que los precios suban a medio y largo plazo, cada vez sacarás una rentabilidad mayor a tu inversión inicial.
Si vas a comprar viviendas para ponerlas en alquiler, es recomendable que cuentes con una herramienta de gestión de alquileres como la que te ofrece www.homming.com y que te hará la vida mucho más fácil. De hecho, también te será útil tener este tipo de herramientas tanto si eres un propietario particular como si eres un gestor, administrador de fincas o inmobiliaria.
Inversión inmobiliaria en locales comerciales
Solemos asociar el ladrillo a la vivienda, pero lo cierto es que hay otros usos para los activos inmobiliarios, especialmente los locales comerciales o las oficinas. Invertir en locales para ponerlos en alquiler es una estrategia interesante, que como las demás tiene sus ventajas e inconvenientes.
Quizás el principal beneficio es que tratas con empresas y negocios, en lugar de particulares. Significa que los procedimientos se simplifican en caso de impagados, puesto que no se trata de desahuciar a personas de una vivienda, sino de un litigio empresarial. También tienes más flexibilidad para fijar precios y cláusulas en el contrato de arrendamiento.
El inconveniente es que, salvo que tengas un local muy bien ubicado, puedes encontrarte algunas temporadas sin inquilino, en especial en tiempos de recesión económica. Todos hemos visto como pueden pasar meses y años con persianas bajadas en un gran número de locales.
Invertir en apartamentos turísticos
Pero, un local comercial también se puede convertir en apartamento turístico, siempre que se consigan los permisos y licencias correspondientes. Lo comento porque, en muchas Comunidades Autónomas y ciudades, se han puesto normativas que exigen que los alojamientos turísticos tengan su propia entrada, para no molestar a los vecinos. Y eso, a menudo, implica usar un local.
Los apartamentos turísticos son una gran oportunidad de negocio en España, puesto que en los meses de verano se puede sacar una rentabilidad muy elevada. Además, el resto del año, también se generan ingresos.
Invertir en terrenos agrícolas
Durante siglos, la tierra ha sido el principal medio de sustento para la inmensa mayoría de las personas. Hoy, tendemos a olvidar que los productos alimentarios que consumimos a diario se producen en hectáreas de terrenos agrícolas.
Muchos analistas consideran que la inversión en este tipo de activo es buena idea en tiempos de inflación. Se puede comprar este tipo de activos tanto para la reventa como para ponerlos en alquiler.
Estrategias de inversión inmobiliarias cuando no dispones de mucho capital
¿Es posible invertir en activos inmobiliarios si no dispones de decenas de miles de euros? La respuesta es sí. Y lo puedes hacer de dos maneras.
Inversión en sociedades inmobiliarias
Muchas empresas inmobiliarias cotizan en bolsa. En España se suelen conocer con el acrónimo SOCIMI, y tienes ejemplos como Colonial o Merlin Properties. En otros países se les suele llamar REITs, y encontrarás nombres como Klepierre (Francia), Prologis, o Simon Property (ambas de Estados Unidos).
Como comprar acciones se puede hacer por importes mucho más pequeños que comprar un activo, ese tipo de empresa es una alternativa interesante para invertir en el mercado inmobiliario. Eso sí, tendrás que estudiar muy bien la información financiera y la estrategia de cada empresa, valorar el riesgo, y determinar un precio de entrada. Al final, eres responsable de tus inversiones.
Invertir en crowdfunding inmobiliario
En los últimos años han surgido empresas que se dedican al crowdfunding inmobiliario. Aunque, en un primer momento, parecía que esas plataformas se iban a centrar en la compra colectiva de activos inmobiliarios, en realidad no ha sido así. La mayoría de esos servicios ofrecen la posibilidad a los inversores de hacer micro préstamos a personas o empresas que van a comprar un bien inmobiliario.
Es decir, que, en lugar de solicitar una hipoteca, la persona acude a la plataforma, y recibe el dinero mediante la suma de múltiples créditos de poca cantidad.
En mi opinión, eso no es realmente una inversión en activos inmobiliarios, y en lugar de llamarlo crowdfunding, lo deberían denominar crowdlending, que sería bastante más acertado.
Si conoces una plataforma que permite realmente ser propietario de una parte del activo inmobiliario mediante crowdfunding, no dudes en compartirla en la sección de comentarios. Me interesaría saber más.
Negocios asociados a la inversión inmobiliaria
En lugar de entrar directamente a comprar activos inmobiliarios, puedes tener un negocio asociado, y que colabora con los inversores del mercado.
Intermediación inmobiliaria
Se trata de montar una agencia inmobiliaria, uno de los negocios más interesantes por las altas comisiones que puedes conseguir en las operaciones de compraventa o de alquiler. Pero también se trata de una actividad con mucha competencia. Típicamente, en épocas de auge inmobiliario abren muchos nuevos competidores, y muchas agencias cierran cuando hay una recesión. Conseguir mantenerse no es fácil.
Gestión de bienes
Muchos propietarios no se quieren complicar la vida con la gestión diaria de sus activos. Tanto si alquilan para largo plazo como si tienen alojamientos turísticos, a menudo prefieren confiar la gestión a una empresa especializada, es decir un gestor de bienes. Es una actividad que puede ser muy rentable.
Gestión de fincas
Las comunidades de propietarios prefieren contar con un proveedor para la administración la finca. A diferencia del resto de actividades del artículo, es un negocio bastante estable a lo largo del tiempo, puesto que no depende de si el mercado inmobiliario baja o sube. El parque de viviendas no cambia demasiado. Pero, obviamente, hay competencia.
Un software dedicado
También se puede imaginar la creación de un software de gestión que ayude a los inversores o gestores a llevar a cabo sus negocios, proporcionando herramientas de seguimiento, plantillas para contratos, sistemas de reservas, y mucho más. El programa que te conté al principio del artículo, Homming, entraría en esa categoría.
Notarios y registradores
Finalmente, una buena manera de beneficiarte del mercado inmobiliario es consiguiendo establecerte como notario, o, incluso mejor, como registrador de la propiedad. Pero, como ya sabrás, no es fácil, puesto que tienes que superar las oposiciones a Notaría Pública, o al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, respectivamente. Son oposiciones complicadas, siendo las de registrador las más difíciles.
Aquí lo tienes, múltiples formas de montar un negocio aprovechando la inversión inmobiliaria. ¿Me he olvidado algo? Puedes comentarlo aquí abajo.
