¿Una empresa de inversión en bienes inmobiliarios?

inversión bienes inmobiliariosEl mercado de la construcción y de la inversión inmobiliaria ha conocido varias fases en España. Tuvimos una burbuja que duró varias décadas. Luego las consecuencias del estallido de la burbuja fueron devastadoras para muchos negocios, especialmente aquellos relacionados con el sector de la construcción y la promoción. Desde hace unos años la tendencia ha vuelto al alza, con muchos menos nuevos edificios construidos y precios que suben cada año. Este mercado puede ser interesante para algunos inversores, lo suficiente para que plantee como idea de negocio el crear una empresa de inversión en bienes inmobiliarios.

Los precios bajaron y luego volvieron a subir en los últimos años

Una simple consulta en tu portal inmobiliario favorito lo demuestra. Los precios de hoy en día poco tienen que ver con los que se manejaban hace diez años, tras la regularización de los precios posterior al estallido de la burbuja. En España la caída de precios no fue sido muy brusca, por varios motivos, y entre 2007 y 2015 aproximadamente se produjo una fase de ajuste. Desde entonces, en la última década, los precios han crecido, y a un ritmo bastante elevado en los últimos años.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas (NIE), el precio de las viviendas bajo un 35% en España entre 2007 y 2014. Otros expertos del sector hablan incluso de bajadas más acentuadas, entorno al 50% o más. También hay grandes diferencias por regiones. De acuerdo con el mismo estudio del INE, los precios bajaron “solo” un 25% en Andalucía, mientras bajaban un 45% en Navarra. Esas diferencias se acentúan en función de las ciudades, de los barrios, y por supuesto del número de viviendas vacías que pueda haber en un área u otro.

Pero, tras quedarse a un nivel bajo durante unos años, a partir de 2016 los precios volvieron a subir. A finales de 2023 estaban casi un 60% por encima de los mínimos de 2014, y a precios de 2007. Aunque claro, desde entonces hubo mucha inflación, así que la situación no es comparable.

Como decía en la introducción, en la última década se han construido pocas viviendas nuevas en España. A pesar de que la población haya crecido notablemente. De allí que haya oportunidades en el sector.

Opción una: la compraventa de viviendas

En un entorno de mucha demanda y precios en alza, es quizás complicado encontrar oportunidades de compra a un precio atractivo. Pero no es imposible, especialmente para aquellos pisos que necesitan una reforma. Para una empresa inmobiliaria, una posibilidad es entonces identificar esos pisos, comprarlos, reformarlos, y ponerlos de nuevo a la venta a un precio más alto, con una plusvalía interesante. Hay que tomar en cuenta los gastos asociados, especialmente los impuestos, por lo que los pisos a comprar tienen que tener el menor precio posible. Para encontrarlos, es interesante tejer buenas relaciones con inmobiliarias y bancos.

Es una opción que puede dar una buena rentabilidad a un plazo relativamente corto, pero tiene varios inconvenientes. Primero obliga a inmovilizar la inversión durante un tiempo indeterminado, hasta que se acaben las obras y se encuentre a un comprador. Además, está el riesgo de poder equivocarse, con obras más caras que lo presupuestado, un precio renovado menor que previsto. Es decir que se podría ganar mucho menos de lo anticipado, o incluso perder.

Opción dos: comprar para poner en alquiler

En esa opción, importa un poco menos el precio de compra del bien, aunque por supuesto, al igual que en la compraventa, se busca una vivienda a muy buen precio para maximizar la rentabilidad. La idea es comparar el valor de alquiler de esa vivienda, y valorar si la renta mensual que aportaría compensa respecto a la inversión inicial, tomando en cuenta la compra, los impuestos, la reforma o la financiación.

Pongamos un ejemplo: suponiendo que se el coste total de una vivienda barata, con reforma e impuestos incluidos, llega a los 150.000€. Si esa vivienda se puede alquilar por 1.000€ al mes, significaría una rentabilidad bruta anual, antes de gastos, del 8%, algo bastante interesante. Pero si la misma vivienda se alquila por 500€ al mes, entonces probablemente no merezca la pena, ya que el 4% bruto de rentabilidad anual puede llegar a ser muy insuficiente para rentabilizar la empresa.

Una de las ventajas del alquiler son los ingresos regulares, pero tiene como inconveniente que se tarda tiempo en pagarse la inversión inicial. Además, las leyes sobre alquileres pueden tener un impacto notable sobre la rentabilidad futura, sobre todo si hay un control de precios.

Combinación de estrategias

Lo bueno de una empresa dedicada a la compra de viviendas, es que se puede ir cambiando de estrategia según la realidad del mercado. En caso de no tener buenas oportunidades de venta de un piso, se puede poner en alquiler durante un tiempo, para sacar algo de rentabilidad a la inversión mientras tanto. Al contrario, si aparece una buena oportunidad de venta, un piso que se había pensado por el mercado de alquiler se puede vender con un buen margen.

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