Las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria en España han sido devastadoras para muchos negocios, especialmente aquellos relacionados con el sector de la construcción y la promoción inmobiliaria. Pero las crisis también son tiempos de oportunidades. La situación actual del mercado puede ser interesante para algunos inversores, lo suficiente para que plantee como idea de negocio el crear una empresa de inversión en bienes inmobiliarios.
Los precios han bajado significativamente
Una simple consulta en tu portal inmobiliario favorito lo demuestra. Los precios de hoy en día poco tienen que ver con los que se manejaban hace diez años, en la cúspide de la burbuja. En España la caída de precios no ha sido muy brusca, por varios motivos, pero finalmente el valor de las transacciones se ha regularizado en buena parte, y hoy en día se asemeja mucho más a precios coherentes con el poder adquisitivo de las personas.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas (NIE), el precio de las viviendas ha bajado un 32% desde 2007. Otros expertos del sector hablan incluso de bajadas más acentuadas, entorno al 50% o más. También hay grandes diferencias por regiones. De acuerdo con el mismo estudio del INE, los precios bajaron “solo” un 25% en Andalucía, mientras bajaban un 45% en Navarra. Esas diferencias se acentúan en función de las ciudades, de los barrios, y por supuesto del número de viviendas vacías que pueda haber en un área u otro.
Opción una: la compraventa de viviendas
En un entorno de todavía mucha oferta de pisos en venta, es factible encontrar oportunidades de compra a un precio atractivo, especialmente para aquellos pisos que necesitan una reforma. Para una empresa inmobiliaria, una posibilidad es entonces identificar esos pisos, comprarlos, reformarlos, y ponerlos de nuevo a la venta a un precio más alto, con una plusvalía interesante. Hay que tomar en cuenta los gastos asociados, especialmente los impuestos, por lo que los pisos a comprar tienen que tener un precio muy bajo. Para encontrarlos, es interesante tejer buenas relaciones con inmobiliarias y bancos.
Es una opción que puede dar una buena rentabilidad a un plazo relativamente corto, pero tiene como inconveniente inmovilizar la inversión durante un tiempo indeterminado (hasta que se acaben las obras y se encuentre un vendedor), además del riesgo de poder equivocarse (obras más caras que previstas, precio renovado menor que previsto) y ganar mucho menos o incluso perder.
Opción dos: comprar para poner en alquiler
En esa opción, importa un poco menos el precio de compra del bien, aunque por supuesto, al igual que en la compraventa, se busca una vivienda a muy buen precio para maximizar la rentabilidad. La idea es comparar el valor de alquiler de esa vivienda, y valorar si la renta mensual que aportaría compensa respecto a la inversión inicial (compra, impuestos, reforma).
Pongamos un ejemplo: suponiendo que se el coste total de una vivienda (reforma e impuestos incluidos) llega a los 80.000€. Si esa vivienda se puede alquilar por 600€ al mes, significaría una rentabilidad bruta anual (antes de gastos) del 9%, algo muy interesante. Pero si la misma vivienda se alquila por 300€ al mes, entonces probablemente no merezca la pena, ya que el 4,5% bruto de rentabilidad anual puede llegar a ser muy insuficiente para rentabilizar la empresa.
La ventaja del alquiler son los ingresos regulares, pero el inconveniente es que tarda tiempo en pagarse la inversión inicial.
Combinación de estrategias
Lo bueno de una empresa dedicada a la compra de viviendas, es que se puede ir cambiando de estrategia según la realidad del mercado. En caso de no tener buenas oportunidades de venta de un piso, se puede poner en alquiler durante un tiempo, para sacar algo de rentabilidad a la inversión mientras tanto. Al contrario, si aparece una buena oportunidad de venta, un piso que se había pensado por el mercado de alquiler se puede vender con un buen margen.
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