¿Merece la pena comprar un piso para alquilarlo por habitaciones?

alquilar piso por habitacionesA menudo, elegir un nicho de mercado es mucho más rentable que hacer lo que hace todo el mundo. Hoy vamos a ver el interés de comprar un piso grande para alquilar habitaciones y sacarle una rentabilidad mayor que el alquiler de un piso completo. Hablamos de temporadas largas, para estudiantes o trabajadores, no de alojamiento turístico. Se puede ver como una inversión o como una idea de negocio, según el punto de vista.

En Valencia, poca oferta y mucha demanda

En estos momentos, hay muy poca oferta de habitaciones en alquiler a largo plazo en Valencia, y la demanda es elevada. Fuentes cercanas a mi investigación han comentado que las personas que ponen un cuarto en alquiler reciben muchas peticiones de visitas, con situaciones de enseñar el piso a 3 o 4 interesados a la vez, y tener alquilado la habitación después del mediodía.

Puede que esa situación se vea acentuada por la coincidencia de dos fenómenos temporales: la llegada masiva de estudiantes de fuera de Valencia en septiembre y el hecho de que muchos propietarios prefieren hacer alquiler vacacional hasta finales de septiembre ya que es más rentable que el alquiler a largo plazo. Sin embargo, hablando con más actores involucrados en este negocio, la alta demanda persiste desde hace ya unos meses, y no hay demasiada oferta. Las habitaciones libres se alquilan enseguida.

Comprar para alquilar

Estuve mirando diversos anuncios de portales inmobiliarios para Valencia, como idealista o fotocasa. Un piso de más de 100 metros cuadrados, con 4 dormitorios y dos baños se puede encontrar en zonas económicas y céntricas entorno a los 180.000€. Si le sumamos impuestos, honorarios de inmobiliaria, gastos notariales y de registro, este piso costaría unos 210.000€ ahora mismo.

Si nos vamos al mercado del alquiler, este mismo piso se podría poner en alquiler por unos 1.000€ mensuales aproximadamente. Es decir, una rentabilidad bruta de la inversión (sin tomar en cuenta gastos como la comunidad o el mantenimiento de la casa) de un 5,7%.

Ahora, viendo el mercado de alquiler por habitaciones, la verdad es que en Valencia hay muy pocos dormitorios por debajo de los 300€ mensuales, incluso hay bastantes alrededor de los 350€ mensuales. Si cogemos la referencia de 300€, el potencial de alquiler sube a 1.200€ mensuales, es decir una rentabilidad bruta de 6,7%. Si se pone un precio de 325€, algo bastante factible viendo la escasez, la rentabilidad de esos 1.300€ es del 7,4%.

Por lo general, los pisos grandes se alquilan más baratos por metros cuadrados que los pequeños. Alquilar por habitaciones permite cambiar esa tendencia. Normalmente, cuanto mayor sea el piso, mayor será la rentabilidad alquilando por dormitorios. Eso sí, tiene que tener suficientes baños, es decir uno para cada dos dormitorios, aproximadamente.

Ventajas e inconvenientes de alquilar habitaciones respecto al alquiler convencional

Principales ventajas

Como hemos visto antes, la principal ventaja de alquilar por habitaciones es que se puede sacar una rentabilidad significativamente mayor. Aunque eso va variando según la época. Tendrás que analizar el potencial de cada opción.

Otra ventaja notable es que, al tener varios inquilinos, ciertos riesgos, como la posibilidad de un impago o de destrozos de gran magnitud, se ven notablemente reducidos, o al menos más repartidos.

Inconvenientes de alquilar habitaciones

Sin embargo, hay algunas desventajas

En particular, es posible que una habitación o varias se queden libres en algún momento, lo que bajaría bruscamente la rentabilidad de la inversión. Como dije antes, ahora mismo en Valencia hay mucha demanda, pero esa situación puede cambiar a lo largo del tiempo.

Otro inconveniente, en el caso de alquilar a estudiantes, es el poco cuidado que puedan tener a la hora de mantener la casa, y de respetar el descanso de los vecinos. Sin embargo, si se definen correctamente las reglas desde el principio y se hace una selección apropiada de los inquilinos, no debería haber demasiados problemas

El mayor inconveniente es sin duda el trabajo adicional que supone alquilar a cuatro personas diferentes, comparando con hacerlo a una familia. Pero, puesto que se trata de contratos a largo plazo, este esfuerzo adicional no se repite a menudo, y suele compensar.

¿Te parece una buena idea de negocio comprar un piso grande para alquilarlo por habitaciones?

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11 pensamientos en “¿Merece la pena comprar un piso para alquilarlo por habitaciones?

  1. Hola,
    A pesar de que alquilar por habitaciones cada vez es una tendencia mayor,
    Hay alguno “expertos” del sector que aseguran que es una práctica ilegal, ya que para alquilar por habitaciones deben darse una de estas dos condiciones:
    1) que el propietario viva en el mismo domicilio en el cual se alquilan las habitaciones
    2) tener licencia de HOSTAL

    ¿Qué opina?
    Gracias.
    Un saludo

  2. Hola, quería hacer una consulta. Tenemos dos pisos unidos en zona centro de una ciudad universitaria. Estamos pensando en la posibilidad de reformarlos y prepararlos como residencia de estudiantes. Tienen dos baños y dos aseos. En total 7 habitaciones más salón. ¿ Sería necesario ampliar los aseos para meter plato de ducha? ¿Qué diferencia hay entre “residencia de estudiantes” y alquiler de habitaciones para estudiantes?

    1. Hola, gracias por comentar. Entiendo que si alquilan habitaciones, no hay una normativa específica, mientras si quieren operar como una residencia de estudiantes, tendrían que conseguir la licencia de actividad correspondiente, cumpliendo con los requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento.

  3. Hola! Yo he visto un piso que cuesta 67000€ al lado de la universidad, es un segundo real sin ascensor que necesita algo de reforma son 3 dormitorios pero lo que me ha genera dudas es que tiene solo un un baño. Que me dirías?

    1. Hola, gracias por comentar. Si quieres alquilarlo para estudiantes, le diría que estudie el mercado mirando los anuncios publicados en plataformas especializadas. Así podrá tener una mejor idea de la oferta, y valorar si haría falta añadir otro baño en el piso (si fuera posible), o si, al contrario, no es un impedimento grande para el alquiler potencial.

  4. Buenos dias, no tengo claro como se controla el gasto de luz, porque podria disminuir la rentabilidad drasticamente, te hablo de Madrid donde la calefaccion se le da mucho uso en invierno y el aire acondicionado en verano.

    1. Hola, gracias por comentar. En ese caso, se puede poner en el contrato que los gastos comunes se comparten en base al gasto real, o hacer una estimación más alta de ese gasto, para incluirlo en el alquiler que se cobra.

  5. hola .e visto tu comentario y me parece interesante ya q quiero comprar un piso en Valencia también para alquilar .me puedes decir la zona q lo as comprado no soy de ayi y me gustaría que me recomendaran zonas y también no se si quiza algun pueblo bien comunicado . también seria buena opción para este tipo de alquiler gracias .de antemano

  6. Me parece buena idea de negocio. De hecho yo he comprado un piso en el centro de València y lo alquilo Por habitaciónes a través de una agencia especializada en universitarios.
    Lo que he quitado es el salón y lo he convertido en dormitorio , todos con baño privado.

    1. Muy buenas Diego , soy Alejandro y soy de Palma de Mallorca y referente al piso que tienes por habitaciones con los baños privados y lo de quitar el salón , lo aceptan bien los clientes .
      Y también quería preguntarte si los gastos de luz, agua etc. .Los tienes incluidos en el precio o son aparte .
      Un cordial saludo y gracias por anticipado.

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