Hay una gran variedad de activos inmobiliarios, y todavía más opciones de negocios con los mismos. Cuando hablo de activos me refiero a terrenos, construcciones, viviendas, locales, plazas de garajes y mucho más. Hay oportunidades en la compraventa, en la intermediación, en la promoción, en el alquiler turístico o a larga duración, entre otras muchas opciones. Si te interesa invertir en ladrillo, o emprender en el sector, vamos a repasar ideas de negocios.
Negocios inmobiliarios basados en el alquiler
La primera opción que vamos a contemplar es comprar un activo inmobiliario para ponerlo en alquiler. Implica tener que invertir una cantidad significativa, pero luego requiere relativamente poco trabajo. Aunque el tipo de inmueble que compres influye mucho.
Alquilar una vivienda a largo plazo
Es, sin duda, una de las opciones más habituales para los inversores. Consiste en comprar una vivienda y ponerla en alquiler. A menudo, basta con una pequeña reforma, hacerle un lavado de cara, y comprar algunos muebles nuevos. No hace falta muchos equipamientos. Con una cocina completa, una lavadora, una mesa y sillas de comedor, un sofá, y unas camas en cada habitación, será suficiente. Incluso está la opción de alquilar la vivienda vacía.
La principal ventaja de poner en alquiler un bien inmobiliario, siempre que se use como vivienda principal, es la notable deducción fiscal en el IRPF (60%). Como inconveniente, hay que tomar en cuenta el riesgo de impagos, y los plazos judiciales para los desahucios. Sin embargo, se puede solventar contratando un seguro de alquiler.
El alquiler vacacional o turístico
La alternativa es alquilar la vivienda para estancias cortas. Si está situada en una zona turística, se le puede sacar un buen rendimiento. Incluso un pequeño apartamento de un dormitorio y salón se puede aprovechar. Basta con colocar uno de esos sofás cama en el salón, y ya se puede alquilar a grupos de 4 personas.
Los ingresos del alquiler turístico suelen ser notablemente más altos que cuando se opta por alquileres a largo plazo, y sin riesgo de impagos, pero esa opción tiene varios inconvenientes. Depende mucho del turismo, requiere cumplir la normativa vigente, y suele implicar más trabajo, ya que hay que hacer entregas de llaves y limpiezas. Pero siempre se pueden subcontratar esas tareas.
Alquiler de locales
En lugar de dedicarse a las viviendas, existe la alternativa de invertir en locales. En ese caso, es muy importante estudiar las zonas con potencial. La ubicación es clave para el éxito de la mayoría de los negocios. Si encuentras un local bien situado, es probable que sea caro. Pero posiblemente lo puedas alquilar también a un buen precio, y con cierta seguridad de tenerlo siempre ocupado. En épocas de crisis, se ven muchos más locales cerrados en barrios periféricos que en las zonas más comerciales.
Otra ventaja es que tienes más libertad para negociar los contratos, y no tratas con particulares, sino con empresarios.
Negocios inmobiliarios con plazas de garaje
Las plazas de garaje son un tipo de bien muy peculiar. Requieren un mínimo de mantenimiento, y no tienen los problemas asociados a las viviendas. Además, un garaje es mucho más barato que un piso o un local. Sin embargo, en general suelen ofrecer una rentabilidad menor a otros activos inmobiliarios.
La compraventa
Terrenos
Quizás uno de los negocios inmobiliarios más lucrativos sea la compra venta de terrenos. Eso sí, requiere tener un buen análisis. La situación ideal es saber anticipar la evolución de crecimiento de una ciudad, para poder comprar terrenos en zonas que se van a revalorizar o recalificar.
Viviendas, locales y otros activos
Muchos negocios inmobiliarios consisten simplemente en buscar activos para reformar, hacerles una actualización, y venderles con una buena plusvalía. Muchos compradores no quieren meterse en obras, y prefieren adquirir un piso en perfectas condiciones. A menudo, la diferencia de precio entre una vivienda para reformar y otra en perfecto estado es muy superior al coste de las obras. Eso representa una gran oportunidad de negocio.
La clave es contar con una empresa de reformas económica y que trabaje bien, escoger materiales de calidad media, y obtener un resultado vistoso.
La intermediación en los negocios inmobiliarios
Otra forma de emprender en el sector es montando una agencia inmobiliaria, con o sin local. Al contrario de lo que mucha gente piensa, lo más importante en este tipo de negocio no es encontrar compradores para un bien, sino conseguir las exclusivas con los propietarios. Una vez que se tiene una vivienda en cartera, y siempre que el precio esté en mercado, no es tan complicado darle salida. Pero hay mucha competencia para captar bienes.
La promoción inmobiliaria
Cuando un emprendedor considera montar un negocio en el sector inmobiliario, probablemente está pensando en la promoción. Es decir, buscar un local, comprarlo, construir un edificio, y vender cada uno de los pisos y locales que le componen. Hace unos años, era el sector con más crecimiento de la economía española, en parte porque estaba dopado por la burbuja crediticia. Hoy sigue siendo un negocio interesante, aunque por supuesto hay que hacer unos estudios muy precisos de cada proyecto.
Startups y negocios inmobiliarios
Siendo uno de los sectores más importantes de la economía, es lógico que cada cierto tiempo aparezcan innovaciones interesantes. Hace unos años se hablaba mucho de un proyecto de inversión compartida en activos inmobiliarios. La idea era inspirarse del crowdfunding para que un grupo grande de inversores pudiesen compartir negocios inmobiliarios, tanto en la compraventa de viviendas como en el alquiler de las mismas. Pero no parece haber calado. Recientemente, han surgido propuestas con agencias inmobiliarias online que prometen reducir drásticamente los gastos de intermediación. Veremos cómo evolucionan.
¿Tienes alguna idea para hacer un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario?