Archivo de la categoría: VIVIENDA

Previsión Euribor 2012: otro camino es posible

prevision-euribor-2012

 

 

Con la previsión de un Euribor todavía bajo en 2012 por las tormentosas circunstancias económicas de la Zona Euro, volvemos a hablar del otro camino posible, actualizando el artículo que publicamos hace un tiempo sobre este tema. Es una sencilla reflexión basada en tres cifras:

 

 

5,41%

 

Es el valor medio del Euribor (antiguamente Mibor) sobre el periodo marzo 91 – febrero 2011, o lo que es lo mismo, el valor medio de la principal referencia de las hipotecas en los últimos 20 años. (Fuente Banco de España). En los últimos años, primero porque interesaba por tener crédito barato, y segundo por la crisis económica (intereses bajos ayudan a la recuperación) el Euribor se ha mantenido bajo, y la previsión para 2012 es que lo siga siendo, pero a largo plazo solo puede subir.

 

 

 

75.360€

 

Es el importe de intereses de más que pagaría la persona que contrata una hipoteca con un Euribor al 2% (más 0,5 de comisión) si el tipo de interés real medio sobre todo el periodo del préstamo fuera finalmente de 5,5% (para una hipoteca de 150.000€ a 20 años). A mayor duración, mayor sobrecoste. Los tipos de interés están hoy en día muy bajos, pero es muy probable a medio y largo plazo que suban. No olvidemos que el Euribor supero los 5,5% en octubre del 2008 o que el Mibor superaba el 10% en 1995.

 

 

3,81% y 5,2%

 

El primer tipo es el precio a tipo fijo a 20 años de una hipoteca competitiva en Francia al 08/03/11 (Fuente: www.meilleurtaux.com), el segundo tipo es el mejor precio de una hipoteca a tipo fijo que encontré en España a la misma fecha, y solo lo ofrecía la Caja de Ingenieros, los otros bancos estaban por encima del 5,9% (Fuente: www.bankimia.com).

 

Esta diferencia entre dos países de la Zona Euro, cuyos bancos son controlados por el mismo banco central (el BCE) es muy chocante. La consecuencia es que en Francia, casi todas la hipotecas son de tipo fijo, lo que hace que el ciudadano de a pie ni sepa que es el Euribor. Esto da una estabilidad económica envidiable, ya que el consumo interno no se ve afectado tanto por la variaciones de tipos de interés. Los políticos tendrían mucho que ganar en incentivar este tipo de producto fijo.

 

 

 

Artículo relacionado:

Como elegir una hipoteca en 2011

 

 

 

RSS Icon

Suscríbete a nuestro RSS o Abónate a nuestro boletín icono email

 

 

Sigue el blog en Facebook

 

 

 

Tags: previsión euribor 2012, hipoteca tipo fijo, tipo variable, euribor, mibor, histórico

Como elegir una hipoteca en 2012

como-elegir-hipoteca

 

Elegir con cuidado una hipoteca es algo muy importante, ya que va a suponer un gasto significativo del presupuesto para muchos años. Una de las causas del incremento exagerado de los precios inmobiliarios fue precisamente el desconocimiento financiero de los compradores, mal aconsejados por algunos asesores financieros sin escrúpulos. En este artículo, nos salimos un poco del tema habitual de la creación de empresa, pero esos consejos también valen a la hora de contratar cualquier tipo de préstamo, y mejoran la cultura financiera.

 

 

– Invertir en una casa no siempre es una inversión segura:

 

Por desgracia, la historia reciente ha demostrado lo errónea que era una idea muy extendida entre la gente. Se pensaba que comprar una casa era una inversión segura, y que aunque no subieran mucho más los precios de las casas, no iban a bajar. Esta afirmación suele ser cierta a largo plazo (sobre un periodo de 15 o 20 años, en los países industrializados, las viviendas suelen revalorizarse), pero no a corto y medio plazo. Cuando el mercado lleva varios años subiendo a un ritmo vertiginoso, es preferible esperar. A título de ejemplo, podemos citar el Indice elaborado mensualmente por Fotocasa desde el 2005, y que muestra como en los últimos 7 años el precio de las viviendas subio un 25% para volver a bajar por debajo del nivel de 2005 (y la bajada no ha terminado).

 

– Vivir de alquiler no es tirar el dinero:

 

Este es quizás el prejuicio más anclado en la ideología colectiva del país. Muchas personas se niegan a vivir de alquiler porque consideran que es perder el dinero, ya que lo que se paga no se destina a un bien propio. Pero después de haber comprobado en el párafo anterior que una vivienda puede perder en 3 años el 25% de su valor, queda claro que en algunos casos se tira menos el dinero viviendo de alquiler que comprando una casa. Y eso, a pesar de que, a partir de 2012 vuelven las ventajas fiscales a la compra (al menos por encima de cierto nivel de ingresos).

 

También hay que tomar en cuenta que en una hipoteca no solo se paga el principal, también se pagan muchos intereses (y cuanto más tiempo dure la hipoteca, más se pagan). Suponiendo que se pida una hipoteca por 150.000€, a 30 años y con un tipo de interés medio del 4%, sale una cuota mensual de 716€, es decir que cada mes, de media, los intereses cuestan 299€, casi la mitad de la cuota, sin contar los gastos adicionales que pueda haber (apertura, gestión, etc.).

 

Finalmente, es importante añadir que por lo general, por la misma cantidad de hipoteca, se puede vivir de alquiler en una casa más grande y más cómoda, teniendo la ventaja añadida de la flexibilidad a la hora de cambiar. Y dado que hoy en día muchas personas se pasan toda la vida pagando la hipoteca, tambien pasan toda una vida en una casa más pequeña y con menos comodidades que la que podrían haber disfrutado de alquiler. Es cierto que al final en un caso tienen una propiedad, pero ¿se puede valorar con dinero vivir mejor durante 30 años?

 

– Si no se puede comprar, ser paciente y ahorrar, no buscar soluciones milagrosas:

 

Puede sonar muy duro, pero el drama de muchas personas en España en estos años ha sido de querer cumplir su sueño de comprar una vivienda a toda costa. En lugar de esperar y ahorrar, han buscado soluciones que algunos asesores financieros sin muchos escrúpulos les han aconsejado.

 

Un ejemplo muy sonado es el caso de las hipotecas multidivisas. A primera vista, la idea es atractiva. Como en Japón (el país más utilizado en estos productos) el tipo de interés es más bajo que en España y el tipo de cambio es muy favorable al Euro, si una persona contrae su hipoteca en yenes puede pedir más dinero por la misma cuota que lo que tendría en España. Pero la situación del yen y de los tipos de interés en Japón es una foto en un momento dado, la vida de una hipoteca es muy larga (30 años) y obviamente, se van a producir cambios un día u otro. ¿Qué pasa si de repente una mañana el yen se aprecia en el mercado de cambios? Sencillamente que la deuda aumenta en la misma proporción. Y se llega a un drama: una persona que ha contratado 150.000€ con este tipo de hipoteca, que ha pagado ya 30.000€, se encuentra con que ahora debe más de 200.000€ porque el yen se ha revalorizado.

Es una verguenza que estos instrumentos tan arriesgados se hayan vendido a personas sin conocimientos financieros, y sin muchos recursos, abusando de su ilusión y sueños de tener una casa propia.

 

Si no salen los números, y aunque las ganas de comprar sean muy grandes, es fundamental ahorrar y ser paciente. Mejor recortar un poco el ritmo de vida y acumular un poco de dinero para una entrada que caer preso de una trampa financiera.

 

– Euribor o tipo fijo:

 

Cada mes, millones de españoles viven pendientes de la evolución del Euribor, ya que cada año (o cada 6 meses) se revisan sus hipotecas en base a este indicador. En los últimos años, se han visto variaciones extremas (de más de 5% a poco más del 1%), con un impacto tremendo en la economía de las personas, especialmente de las que estan en los primeros años de la hipoteca, cuando la parte de intereses es la más alta.

 

Como explicamos antes para las multidivisas, no hay que fijarse en la foto de un momento concreto. Es un error calcular la cuota de la hipoteca con un Euribor al 1,5%. Hay que pensar en la duración de todo el préstamo, y asegurarse de poder pagar la letra incluso si sube a 5% o algo más. Desde su creación hace más de 11 años, el Euribor ha estado de media al 3,3%. Si sumamos la comisión del banco (que suele estar entre 0,5% y 1%), podemos considerar que a lo largo de la hipoteca, pagaremos un 4% de interés. Es una estimación, podría ser mucho más, ya que no controlamos la variación de tipos de interés del BCE.

 

En estas condiciones, la decisión más acertada puede ser eliminar el factor de riesgo y decidirse por una hipoteca a tipo fijo. Si se consigue una hipoteca al 4% fijo, no hay que dudarlo, y si es un poquito más cara, se puede considerar que se paga el precio de la tranquilidad. En Francia, país con una cultura de tipos fijos, se paga ahora mismo un 3,5% a 25 años. Si los consumidores insistieran para tener una oferta más competitiva de tipo fijo, se podrían conseguir porcentajes similares.

 

– No solo importa el tipo de interés:

 

A la hora de elegir una hipoteca, no solo cuenta el tipo que se vaya a pagar. Otros elementos tienen mucha importancia.

 

Los gastos de cancelación y subrogación: cuando se firma un contrato tan largo, es necesario asegurarse de las condiciones de salida. Si el precio es muy interesante pero luego se tiene que pagar gastos de cancelación, amortización o subrogación, no se podrá cambiar de banco o pagar de forma anticipada sin que nos cueste mucho dinero. Puede parecer un tema muy lejano a la hora de solicitar la hipoteca, pero la vida es muy larga y hay que anticipar otras situaciones.

 

Los productos que el banco obliga a contratar: no es una obligación formal, pero lo cierto es que si el cliente se niega, es muy probable que el banco no acepte el expediente. Sin embargo no hay que dejarse chantajear, y negociar punto por punto cada producto en función de su necesidad real.

 

Los gastos de gestión, de apertura, y demás. Estos gastos aparecen en el TAE, que permite comparar con otras ofertas de hipotecas.

 

Las facilidades en caso de dificultades: saber de antemano que el banco permitirá que no pague las cuotas durante 6 meses si está en el paro, da también una tranquilidad añadida de cara al futuro. Estos elementos tienen que valorarse, nuevamente pensando en la larga duración de una hipoteca.

 

– Comparar, negociar, y volver a comparar:

 

Una hipoteca es un compromiso a largo plazo, y como vimos antes puede suponer un coste en intereses de más de 100.000€ para un préstamo de 150.000€ a 30 años. Es una cantidad tremenda, y no puede aceptarse la primera oferta que se tenga. Hay que tomarse el tiempo de visitar a todos los bancos y cajas que se pueda, incluso oficinas diferentes del mismo banco (los objetivos que tienen pueden ser diferentes) y comparar.

 

Una vez que se tiene una oferta buena de un banco, con ella en la mano se puede volver a visitar otros bancos que puedan interesar, y es sorprendente ver como muchos ajustarán su oferta.

 

Es importante mentalizarse de que pedir una hipoteca no es pedir una limosna ni un favor. Es un servicio, con un coste altísimo, y el comprador tiene todo el derecho del mundo a exigir el mejor precio.

 

– Pedir ayuda:

 

Cada uno tiene conocimientos específicos, y es perfectamente entendible que no todo el mundo sepa valorar elementos financieros. Es mejor ser humilde y pedir consejo a los que saben que arriesgarse a malas sorpresas. Antes de firmar la hipoteca, pedir ayuda a alguién que tenga conocimientos financieros (un familiar, un amigo, un asesor) puede marcar la diferencia entre la tranquilidad y el drama.

 

Artículos relacionados:

La vida sin Euribor existe, cerca de aquí  

20 ideas de negocio para 2011

Idea de negocio : hacer tú mismo tu mudanza

 

 

 

RSS Icon

Suscríbete a nuestro RSS o Abónate a nuestro boletín icono email

 

 

Sigue el blog en Facebook

 

 

 

Tags: como elegir hipoteca, consejos, mejor hipoteca, tipo fijo, variable, euribor, hipoteca multidivisas, comparar, tae, alquiler, deducciones impuesto