Salir de la crisis reformando el país – la vivienda

Quien viva en España es difícil que no haya escuchado hablar de casos de corrupción en política, como el caso más sonado reciente, Gürtel. Durante los años de locura inmobiliaria, la tentación del dinero fácil ha sido demasiado fuerte para muchos alcaldes y consejales de distintos partidos políticos, la mayor parte del tiempo recalificando terrenos para proyectos de construcción cada vez más faraónicos.

 

Esta cultura del dinero fácil ha llevado a construir sin planificar edificios sin alma, creando barrios enteros de hormigón, muchos sin accesos al transporte público. Usando hasta la saciedad la obsesión española por la propiedad, todos los actores han contribuido a una gran mentira, la de un país donde todo el mundo puede ser propietario. Parecía que nunca se construirían bastantes pisos, pero años antes de la crisis ya se publicaban artículos explicando que se estaban iniciando el doble de obras que lo necesario a corto y medio plazo. Los precios no paraban de subir. Los bancos prestaban sin discriminación, a plazos insensatos de 40 años, o usando herramientas muy arriesgadas (hipotecas multidivisas en yenes). Todo para que cualquier español con un sueldo pudiese comprar su vivienda. Yo siempre vivi de alquiler, y cuantas veces habré escuchado las frases : “alquilar es tirar el dinero”, “el valor de mi piso se ha duplicado en 5 años”, “subir mucho más, puede que no, pero bajar nunca bajarán los pisos”. Hace años que contestaba que sabía que se estaban construyendo demasiadas casas, y que un día u otro, se desplomaría la burbuja. Para decir verdad, aunque lo decía, había días que dudaba que llegase a pasar, porque todo seguía creciendo.

 

Para colmo, en España la inmensa mayoría de las hipotecas son de tipo variable sin tope, y las subidas vertiginosas de los precios se han producido en una epoca donde el tipo de interés (Euribor) se mantuvo relativamente bajo. El Euribor es el tipo de interés de refinanciación de los bancos en la zona Euro, y normalmente está estrechamente relacionado al tipo director del Banco Central Europeo (BCE).  Ahora, las dos principales economías de la zona Euro, Francia y Alemania, usan principalmente el tipo fijo en la financiación de bienes inmobiliarios. Esto significa que España no tiene ni el control sobre la política de tipos del BCE (es un organismo supranacional), ni siquiera intereses comunes en este caso con las dos principales economías de la zona. Esto significa que a medio largo plazo, los ciudadanos españoles estan muy expuestos a unas subidas de tipos de interes que su gobierno nacional no tendrá forma de combatir. Peor aun, las más expuestas son las personas con menos ingresos, porque para poder pagar las cuotas se les hicieron contratos a muy largo plazo.

 

Otra cosa que aquí todo el mundo encuentra muy natural es pagar una parte del valor de la vivienda en “B” (dinero negro). Los argumentos suelen ser los “es que te ahorras una pasta”, “ya Hacienda se lleva bastante de mi sueldo” y “no tengo más remedio, porque el comprador de mi piso también me quiere pagar así”. Y aquí volvemos a la cultura del dinero fácil. Digo cultura, porque el Estado no ha querido poner medidas. Habrá muchos sectores de la economía donde sería complicado rastrear el dinero negro, pero en el de las casas es muy fácil de seguir el rastro. Es una práctica tan común que las propias agencias bancarias preparan un fajo de billetes de 500 para una parte del dinero de la hipoteca. Los notarios supervisan contratos donde el importe de la hipoteca suscrita es siempre superior al precio de compra. No me creo que Hacienda, tan ágil para el IRPF (en el borrador de la declaración de la renta tiene registrado hasta los 10 euros de intereses de una cuenta corriente) no sea capaz de poner sistemas de control de las hipotecas. Con un poco de presión sobre los bancos la práctica desaparecería muy rápidamente.

 

Los ciudadanos piensan que se están ahorrando dinero, pero lo que en realidad pasa es que esta práctica (al igual que el alargamiento de los plazos de las hipotecas por parte de los bancos) sólo ayuda a encarecer el mercado. Para explicarlo mejor: si puedo pagar más (gracias al ahorro de impuesto), voy a comprar un piso más caro que el que compraría si tuviera que pagar los impuestos. El impacto sin duda es menor que el alargamiento de los plazos de hipotecas, pero también influye. Estas dos prácticas ayudan a dar un valor a las vivienda superior a la realidad de lo que pueden pagar las personas y contribuyen a la burbuja. Si los bancos se hubieran negado a conceder prestamos a más de 30 años, o si hubieran prestado como máximo el 80% del precio de venta de la vivienda (y no del valor de tasación, falseado por expectativas de crecimiento equivocadas), mucha gente no habría podido comprar. Ý por extraño que suene, no es malo del todo. Porque la subida de precios habría sido más moderada, y el país habría sido menos dependiente de la crisis financiera. Finalmente, el dinero ahorrado respecto al Estado acaba en el bolsillo de los bancos (a traves de los intereses del prestamo). Y por muy ineficiente que sea el Estado, intenta trabajar por el bien común, mientras los bancos sólo siguen sus intereses privados.

 

Estos días, podemos escuchar por todos lados que España necesita reformas económicas urgentes. Se habla de menos gastos públicos a todos los niveles (Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento). Ya se ha aprobado una subida del IVA de dos puntos. Se debate una flexibilización del despido, también una reforma de los mercados financieros. Urge fusionar cajas de ahorro. Como contribuyente de este país, voy a hacer mis propias propuestas. Creo que son sensatas y que España estaría un poquito mejor si se aplicasen.

 

1- Crear un contexto más legal y más seguro para el sector de la construcción de viviendas y su financiación:

 

– Poner todos los medios técnicos y legales para que desaparezca la práctica de usar dinero negro en la compra venta de viviendas nuevas y usadas. En concreto: poner algún programa informático obligatorio para bancos y notarios, que permita identificar fácilmente los posibles fraudes.

 

– Controlar las póliticas de prestamos hipotecarios de los bancos. En este tema yo iría bastante lejos, prohibiendo acordar prestamos a más de 30 años por ejemplo, o prohibiendo prestar más que el 80% del precio de compra de la vivienda. La tasación de la vivienda solo debe servir al banco para comprobar que el precio de venta esta por debajo, pero no para fijar el importe prestado. Podrán ver que aplicando esta última norma, la probabilidad de usar dinero negro baja, ya que si pongo un precio de compra más bajo, consigo menos dinero del banco.

 

– Incentivar las hipotecas a tipo fijo. En la zona Euro, es impensable que las hipotecas a tipo fijo en España sean mucho más caras que en Francia (un punto más como mínimo). Hay que obligar a los bancos a ofrecer precios más competitivos e icentivar con deducciones fiscales más interesantes los tipos fijos que los variables. También hace falta comunicar y explicar a los consumidores las ventajas. Sigo con el ejemplo de Francia. Ahora mismo, es posible conseguir un prestamo hipotecario a 15 años al 3,5% fijo. A primera vista, el Euribor parece mucho más atractivo, ya que está a mínimos históricos al 1,24%. Incluso cuando se le suma el margen del banco (digamos un 0,8%), el tipo de interes es de poco más de 2%. Y ahora miremos atras. Acabo de sacar la media del Euribor mensual desde sus inicios hace más de 11 años. Sale un 3,3%. Si presupongo que estos 11 años son comparables al periodo de 15 años de la hipoteca, ya estamos viendo que elegir una hipoteca fija al 3,5% es probablemente la mejor opción. A la larga acabaré pagando menos y estoy seguro de la cantidad mensual que tendré que pagar. Es un error comparar el Euribor del mes con el tipo fijo actual. Es más razonable comparar la media del Euribor sobre un periodo de tiempo comparable al del préstamo al tipo fijo. Si el tipo fijo es más barato, no hay duda. Si es más caro, hay que tomar en cuenta que el tipo variable puede hacerme pasar unos muy malos ratos. Si contrato mi hipoteca hoy y dentro de tres años el Euribor está al 5,5%: ¿como podré pagarlo? El consumidor y el Estado tienen ambos mucho interés a que sea así. Haría más estable la economía española, y el consumo no variaría tanto por subidas o bajadas de los tipos de interes.

 

– Promocionar el alquiler. Pienso que no es racional decir que todo el mundo puede ser propietario. Si uno no tiene medios económicos, pues no puede comprar. Me parece absurdo hacer VPO de compra. No tiene sentido y ya se ha demostrado que hay mucha corrupción y especulación entorno a ellas. El derecho a la vivienda es poder vivir en una casa cómoda, no ser propietario. El Estado y las CCAA deberían construir muchas viviendas de protección oficial, pero solamente de alquiler.

 

– Finalmente, creo que España se merece una verdadera política de urbanismo. El Estado tiene que velar a que lo que se construye sea razonablemente bonito, organizado y con servicios públicos. ¿Como han podido dejar construir viviendas nuevas pegadas a autopistas, o barrios enteros de adosados donde es dificil diferenciar una casa de la otra? Debe haber alguién para autorizar con más criterio que hasta ahora. Y para evitar la corrupción, cuanto más centalizada sea esta función, mejor. Hay que hacer leyes nacionales que limiten más estrictamente cosas como las alturas de los edificios, las distancias entre edificio y el límite de la parcela, distancias al mar, a autopistas, número máximo de viviendas identicas. Es de sentido común.

 

Tags: crisis, España, reforma, banca, vivienda, corrupción, Hacienda, hipotecas, alquiler, VPO, urbanismo, Euribor, tipo fijo

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